【判旨】
「民法三七二条によって抵当権に準用される同法三〇四条一項に規定する「債務者」には、原則として、抵当不動産の賃借人（転貸人）は含まれないものと解すべきである。
けだし、所有者は被担保債権の履行について抵当不動産をもって物的責任を負担するものであるのに対し、抵当不動産の賃借人は、このような責任を負担するものではなく、自己に属する債権を被担保債権の弁済に供されるべき立場にはないからである。
同項の文言に照らしても、これを「債務者」に含めることはできない。
また、転貸賃料債権を物上代位の目的とすることができるとすると、正常な取引により成立した抵当不動産の転貸借関係における賃借人（転貸人）の利益を不当に害することにもなる。
もっとも、所有者の取得すべき賃料を減少させ、又は抵当権の行使を妨げるために、法人格を濫用し、又は賃貸借を仮装した上で、転貸借関係を作出したものであるなど、抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合には、その賃借人が取得すべき転貸賃料債権に対して抵当権に基づく物上代位権を行使することを許すべきものである。
以上のとおり、抵当権者は、抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き、右賃借人が取得すべき転貸賃料債権について物上代位権を行使することができないと解すべき…
抗告人が本件建物の所有者と同視することを相当とする者であるかどうかについて更に審理を遂げさせるため、本件を原審に差し戻すこととする。」
【判例のポイント】
1．民法372条によって抵当権に準用される同法304条1項に規定する「債務者」には、原則として、抵当不動産の「賃借人」（転貸人）は含まれない。
2．所有者の取得すべき賃料を減少させ、又は抵当権の行使を妨げるために、「法人格を濫用」し、又は「賃貸借を仮装」した上で、転貸借関係を作出したものであるなど、「抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合」には、その賃借人が取得すべき転貸賃料債権に対して抵当権に基づく物上代位権を行使することを許すべき（例外）。
3．抵当権者は、「抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合」を除き、右賃借人が取得すべき転貸賃料債権について物上代位権を行使することができない。
【ワンポイントレッスン】
1．「物上代位」とは
初学者には、ややわかりづらい概念なので、以下、具体例を挙げて説明しよう。
…AがBにお金を貸して、担保としてBの家に抵当権を設定した。せこいBは、なかなかお金を返そうとしない。
そこで、Aは、Bが家をCに賃貸して、賃料を得ていることに目をつけた。
Aは、Bの賃料債権を身代わりとして差し押さえて、ささやかながら、債権を一部回収することができた。メデタシ、メデタシ…というのが、「物上代位」である。
以上は典型例であるが、本判決では、さらに賃借人CがDに転貸借をなした場合、ＡはCの転貸賃料債権に物上代位できるか、問題となった（原則として否定された）。
2．抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合とは
本判決で注目すべきは、物上代位が認められる「例外」である。以下の具体例で考えてみよう。
(1) Pがマイホーム甲をQに家賃・月20万円で賃貸借
(2) Pの債権者Kが甲に抵当権を設定＝Kは20万円に物上代位できる
(3) PQ間の賃貸借が解約
(4) Pは新たにRに家賃・月2千円で賃貸借
(5) RはQに家賃・月20万円で転貸借
結局、P（20万円）Qの賃貸借関係が、P（2千円）R（20万円）Qの賃貸借・転貸借に変化しているが、Qが従来の家賃で建物を利用している実質に変わりはない。
それにもかかわらず、抵当権者Kは、たった2千円の賃料債権にしか物上代位できないというのは明らかに不当である。
Rは物上代位を免れるためのダミー、つまりPR間の賃貸借は仮装であり、P=Rと同視し、Qの支払う20万円（転貸賃料債権）に物上代位を認めるべきである。
なお、本判決の差戻審では、当該賃貸借契約の詐害性・仮装性が認定されている。
☆余談だが、重判・P59左側・下から11行目、「Xが本件建物の所有者と同視することを相当とする者であるかどうか」は、「X」→「Y」（抗告人）の誤植だと思われる。
【試験対策上の注意点】
「物上代位」は頻出論点であり、出題可能性が高い。
択一試験では「例外」で引っかけてくると思われる。国
I 受験生は「抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合」の具体例にも注意。
